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珠江新城写字楼空置率将走高
2013-07-26 14:43:01   来源:大洋网-信息时报   

近期不少企业趁着合约到期陆续从珠江新城CBD撤场,转到天河北、越秀等传统写字楼区。不少数据报告称,今年广州甲级写字楼空置率再上涨,写字楼出租发生了结构性变化,企业为节约成本搬离CBD。而有统计显示,2013年广州甲级写字楼预计新增供应达60万平方米,创下近三年来的新高,其中很多在珠江新城,将逐渐推高CBD写字楼市场的空置率。

现象:陆续有企业搬离CBD

近期,一家从事防盗门、玩具等产品销售的小企业搬离了珠江新城,选在一德路租赁写字楼用于办公,并在荔湾区某盘租了一套复式单位用于员工自住和放置货品等。据该企业负责人介绍,一年多以前公司在珠江新城一写字楼租用了一间50多平方米做办公室,后来慢慢发现,这里并不适合企业发展,更重要的是,珠江新城的写字楼租赁价格实在太高。类似的中小企业不在少数。

仲量联行近期发布的报告称,今年上半年,广州甲级写字楼市场的租赁需求在一季度出现过增长;但全球经济增速放缓和国内经济不确定性增加,持续降低企业扩张的热情,进入二季度,企业对写字楼搬迁的总体需求仍以成本节约型为主。记者也发现,第二季度企业向传统区域搬迁的需求略有增加,例如从珠江新城搬往越秀区或天河区其它位置。部分珠江新城的新项目业主推出优惠措施,以吸引对租金较为敏感且有扩张和升级需求的企业,但租户仍普遍选择在较传统的办公区进行扩张。仲量联行广州商业地产部总监马炜图表示:“目前珠江新城的预租项目为提高进驻率,普遍以低于市场价的租金报价,因此存在租约期满后业主大幅加租的可能性,这成为租户选址时的主要考虑因素。”

尽管总体租赁需求较弱,但天河北和越秀区租赁成本相对较低,吸引了不少成本节约型企业,两个片区的整体空置率较低,二季度租金也有所回升。

分析:企业定位不同致短暂回流

中立地产销售总监相帏认为,珠江新城的规划定位是金融商务中心,早期不少企业受到CBD崛起的影响纷纷入驻,几年后发现企业的定位并非金融商务,因此出现回流到传统商务区域的现象;但这种回流是短暂的,目前广州市政府也在大力扶持一些中小型金融企业,他们未来的办公区肯定是首选珠江新城。

据他分析,广州不同的商务区定位均有不同,比如天河北定位电脑、IT等产业,东风东则属于市商政核心区域,而环市东的定位则是外贸商务区。

有业内人士则指出,一些企业从珠江新城回流到传统区域的同时,传统区域的一些企业也由于扩张的需求要到珠江新城来办公,这种流动是双向的,所以,对两大区域都不会造成太大的影响。“尤其是珠江新城,很多写字楼都是只租不卖,即便空置率比较高,但是开发商自己持有,也不愿意降低租金,怕降低整体物业的形象。”

高力国际办公楼服务部董事刘凌晴表示,目前珠江新城大面积的写字楼都比较稳定,大的企业,特别是一些外资企业,或是世界500强这些公司是不会轻易更换写字楼的;而一些小面积的写字楼,如富力旗下一些销售出去的写字楼,租赁企业规模相对较小,稳定性不高,更容易选择撤离。

走势:新增供应大或致空置率增高

2013年,广州甲级写字楼市场整体供应量庞大,全年广州甲级写字楼预计新增供应达60万平方米,创下近三年来的新高。下半年,珠江新城更将有多个大型超甲级项目陆续投入使用,总计新增供应量高达24.4万平方米。第一太平戴维斯、戴德梁行等机构日前相继发布的2013年上半年市场总结报告指出,今年下半年,新增供应量巨大加上新项目集中在珠江新城,将对广州甲级写字楼租金带来更多压力,并将进一步推高珠江新城写字楼市场的空置率。
  
谈及广州甲级写字楼市场的后市,戴德梁行广州公司总经理黎庆文也指出,未来三年,预计广州全市新增供应接近89.1万平方米,其中有约88.4%来自珠江新城。相帏表示,近一两年,珠江新城写字楼的供应增长迅猛,短时间内不可能完全消化,但随着广州金融中心区域功能的更加强大,来此办公的企业将会越来越多,供应和需求也呈现相对平衡的状态。
  
马炜图分析认为,国内经济复苏的不确定性仍将抑制企业的扩张需求,由于大部分跨国企业对增加雇员保持谨慎态度,并减少在写字楼租赁方面的预算,以节省成本为目的的写字楼降级搬迁需求将继续支持写字楼市场;大型的国有企业需求将保持活跃,但本地企业对扩张渐趋谨慎。受新竣工项目影响,全市整体空置率继续呈上升趋势,但在成本节约型搬迁的需求支撑下,现有大厦的空置率将保持相对稳定。

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