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对话GN栖城|针对养老产业模式及规划设计的探讨
2016-01-25 14:46:31   来源:   

保集佘苑路一号相对于国外发达国家养老的黄金时期,国内的养老产业还处于摸索成长阶段,政策、规范更加规范,养老产品也如雨后春笋般出现在国内各地。如何在老龄化社会中,保障老龄人士老有所依,已成为当代子女...
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保集佘苑路一号


相对于国外发达国家养老的“黄金时期”,国内的养老产业还处于摸索成长阶段,政策、规范更加规范,养老产品也如雨后春笋般出现在国内各地。如何在老龄化社会中,保障老龄人士老有所依,已成为当代子女乃至整个社会的问题。养老产业已从传统的养老院模式转为各类新兴模式,中国也开启了老龄化社会保障网络,养老体系将更加完善。
 
GN栖城一直致力打造精品养老社区以推动国内养老产业的发展。本期Archina建筑中国对话GN栖城,共同来探讨中国养老产业模式及规划设计的发展。

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保集佘苑路一号

AR: 对于养老社区的整体规划,应注重于哪些方面的设计与配套?能谈一下养老产业在设计综合体中的应用吗?
 
GN: 按我们的理解,养老社区通常分为三大类:混合型的全龄社区,健康老人为主的养生养老社区,以及市区的老人公寓或医养综合体。这几类养老社区里面,因为入驻老人的身体特征和时间长度不同,对配套的需求也差异很大。
 
老人群体首先是个正常的社会群体,老年社区的规划和普通小区很接近,但在物业配置比例和细节设计上会有特殊性。一个正常的养老社区提供的是物业(住宿部分)和服务,其中服务的一部分是依托于物业的,但是并不一一对应,比如老人餐厅和舞厅,虽然是两个功能,但是物业上完全可以合一,餐厅和阅览室也是如此。设计应当尽量去整合这些功能,合理化降低运营成本。
 
今年养老公寓在综合体中出现频率也很高,并且有很多是传统商业综合体中的公寓·、酒店或办公上的改造,这种模式有以下几个方面的考量,一是去存量,二是符合老人“喜安静,怕孤独”的特征,三是老人对于物业性质没有抗性。
 
 
AR:结合现在养老产业的发展形势,请谈一下对未来养老产业发展的看法?
 
GN:  2013年起,养老产业兴起,想要找设计的养老开发商很多,但基本都没有清晰的思路,大家都在探索。 我们带着策划和思路在2013年做了十多个项目,但2015年就不一样了,同样签约的十多个养老项目,都进入了开发操作层面,并且一线城市的客群和模式已经相对成熟,二线城市也在试水。2013年是养老地产元年,2015已经进入生长期,但这个产业的起伏会很平缓,不会出现像商业地产那样过山车式的。
 
近两年,在国家的支持下养老产业已经进入了高速发展时期,全国各地如雨后春笋般出现各种类型的养老项目,养老酒店、养老社区、护理院、养老综合体等,可谓是养老产业的战国时代。虽然高速的发展难免出现鱼龙混杂的情况,但我们觉得利多于弊。虽然创新有风险,但却可以为中国的养老探索出新的模式。通过充分的市场化竞争,经过优胜劣汰、产业整合和升级,投资主体多元化,最后会带来消费者和投资者的共赢,才能让养老产业健康的可持续发展下去。当然在这一过程中政府也需要结合产业实践,不断完善相关政策、法规,除去现有补贴政策外,应在宏观上加快医疗改革,缩小医疗资源地区差异,加大专业护理及全科医师的人才培养工作,做好养老产业发展的基础性、保障性工作。

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万科随园嘉树护理院

AR:现在是移动互联网的时代,大数据时代,GN栖城是如何将移动互联网与养老产业相结合的,将如何在社区中应用?
 

GN: 在设计了许多了养老地产项目后,我们发现,无论设施条件和护理服务多么好,不和亲人在一起的老人都是孤独的。最好的时光,永远是有家人相伴。这让我们想到,我们做了那么细致的老年人行为分析,以设计去满足,希望他们可以愉悦,除此之外,我们还可以帮他们做点其他的。
 
在走访了多家养老院后,我们做了一个产品即“时光集相册”(www.codoit.com),这个产品能够把老人,子女,机构联系在一起。老人端是一个PAD,就像电子相册,无需任何操作,随时能收到子女发来的儿孙照片,语音或是养老院发来的活动照片,子女端通过微信公众号进入操作。这个老人PAD能够把亲人们都绑在一起,大家都可以发照片给老人,并在家庭圈里形成强关系社交,机构可以用这个软件管理和分类老人活动群,定时推送信息给老人和他们亲人,同时一些服务也可以通过推送,由亲人买单,机构提供服务,老人接受服务的方式形成商业闭环。
 
这款产品的PAD版本已经在APP STORE上线,安卓版本也在豌豆荚和腾讯中上线,也可以通过www.codoit.com下载,手机端只要去微信公众号中搜索“时光集相册”就能快速进入应用。

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万科随园嘉树护理院

AR:随园嘉树护理院是一所国际化的星级康复护理中心,区别于传统的养老院,新型养老社区及专业护理机构有对老龄群体怎样的改变及优势?
 
GN:  评估老年护理机构的好坏除了要看硬件配置是否齐全,更重要的取决于护理机构的专业程度。由于我国的养老事业起步晚,这两年虽然硬件水平在增加,投入和标准也大有赶超国外同业之势,但运营管理及专业护理团队依然是现实中的短板。
 
随缘嘉树护理院作为国内养老产业的标杆项目一经推出便获得了市场的充分认可,100%的入住率便是最好的体现。这个项目之所以能交出这样的成绩,一方面是由于万科对养老事业的持续关注及大力的投入,通过引进国内外优秀护理专业人才,组建了一只高水平、专业化、年轻化的护理运营团队,并在项目开始前做好了软件的准备。另一方面,随缘嘉树护理院作为整个养老社区的一个重要功能补充,与社区形成了良性互动。在项目建设过程中万科团队也与我们紧密配合,从项目定位、设计到最终交付,整个项目团队思路清晰,合作紧密,保证了项目硬件与运营使用的完美匹配。
 
随缘嘉树这个项目让老年群体对商业化的养老机构建立了信心,打消了以往的传统观念,让消费型养老的模式被市场所接受。同时,这个项目也在同业间树立了标杆和信心,为推动国内的养老产业良性发展起到了积极作用。 

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万科随园嘉树护理院

AR:富椿·佘山养生社区坐落于上海松江区,面对大城市中心城区用地资源日臻紧张的形式下,对于养老社区的选址与建造,有怎样的策略?
 
GN: 目前养老项目的选址主要分两种:一种是养老社区型产品,主要选址为郊区地块。这种地块环境好、容积率低、土地成本低,能满足一个养老社区对服务型配套、无障碍设计和优质环境的需求。但这样的土地一般配套不够成熟,与城市距离较远;另一种是类似酒店式公寓的养老公寓产品,主要选址城市成熟商圈内,这种地块医疗、购物等配套成熟,可以更好地响应刚性养老需求,但环境较差、土地成本较高。
 
不同年龄阶段的老人家对项目地址有不同的考虑,对于富椿·佘山这样面向活力长者的养生社区而言,客户更关注地块的环境资源、地块周边配套和与城市的距离。而其中,对中国人来讲,“同城”是很关键的因素。从上海亲和源、杭州万科随园嘉树等项目可以看到,大部分客户的原住址或子女住址是离项目地30公里以内或者1小时车程左右的距离。距离是中国老人选择去养老社区养老的非常重要的考虑点。
 
土地性质则不会成为养老社区选址的考虑重点。养老社区产品是模糊了地块属性的居住产品,随着养老市场的发展和客户的培育,客户将越来越关注服务和运营,越来越淡化对产权的占有欲。为什么?一、世界上的养老社区大部分是没有产权的,有了产权客户就可以不接受你的管理,这对养老社区而言的一个很大的矛盾;二、养老更像是一个消费品,消费的是社区的服务、环境。一个没有很好的运营环境的养老社区,他的产权价值是非常低值的。
 
我们不希望完全模仿国外标榜的CCRC社区模式,在中国如此稀缺的资源环境中,我们需要更加细分的客户,对应更聚焦的产品。国外的CCRC社区中,会有大约70%的活力型长者,这些长者或独立自理,或只需要简单的辅助服务,他们的生活都追求自立、乐享,针对这类群体,我们定义为富椿佘山这样的郊区养生社区产品;另外30%是护理型长者,他们需要医疗介入的专业护理服务,对医疗资源的要求也更高,对于这类客户我们定义是建造在城市中的养老公寓。因此,富椿佘山把护理型产品从社区中剥离,在市区建造辐射社区长者生命终点护理服务的养老公寓楼。
 
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AR:将养老产业与旅游产业相结合会对两产业带来哪些积极的影响?
 
GN: 对养老产品而言,它本身就包含很多旅游型产品的属性,比如优质的环境、周全的配套和服务、非产权的土地属性等,而结合这些属性自然可以产生出很多旅游、度假型产品,如养生酒店、绿色农庄、娱乐商街等,例如泰国的奇瓦颂、美国的拉斯维加斯。这些属性以及可能衍生的产品,不仅能使社区内居住的长者的年龄层次更丰富,也能让子辈甚至孙辈共同参与到社区的生活中,从而让养老社区的文化更开放、更多元,而且这种状态会是动态的、持续的。
 
对度假旅游产业而言,养老产业可以说是度假产业更细分的一个市场。它是对一些运营
不佳的旅游资产的重新定义与改造,对于一些闲置资产也会产生的新的生机和方向。

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